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Desistimiento contrato alquiler por el arrendador o inquilino ¿es posible?
En principio, a la hora de suscribir un contrato de alquiler, tanto arrendador como inquilino, las partes muestran su mejor disposición a cumplir todas sus cláusulas durante todo el tiempo que estipulen como duración.
Sin embargo, a lo largo de la vida de estos contratos de alquiler pueden ocurrir circunstancias que obliguen a alguna de las partes al desistimiento del contrato de alquiler.
Así, situaciones tales como un traslado profesional del inquilino a otra ciudad o el divorcio del arrendador que motive que tenga que hacer uso de la vivienda arrendada pueden dar lugar a la terminación anticipada del contrato por desistimiento de unas de las partes.
Las consecuencias derivadas del desistimiento serán distintas si este se produce por el arrendatario o por el arrendador. Veamos qué dispone la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto.
Duración mínima del contrato de arrendamiento
La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, modificó varios puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entre ellos la duración mínima del contrato de arrendamiento que establece para arrendadores que sean persona física de cinco años y para arrendadores que sean persona jurídica de siete años, con prorrogas de mínimo tres años.
En caso de que el propietario de la vivienda no quiera prorrogarlo deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos meses de antelación.
¿Puede producirse desistimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario?
Cabe responder en sentido positivo: sin perjuicio de lo que pacten las partes en el contrato, el desistimiento del contrato por el arrendado se prevé en el artículo 11 de la LAU.
Dicho precepto establece que el inquilino podrá desistir del contrato de alquiler una vez transcurridos al menos 6 meses desde la firma del contrato, y que lo comunique al arrendador, por ejemplo, mediante una carta de desistimiento del contrato de alquiler, con una antelación mínima de 30 días sobre la fecha en la que se vaya a hacer efectivo.
En estos casos, la LAU establece que ambas partes podrán pactar una indemnización por desistimiento del arrendatario, consistente en el abono por el inquilino al arrendador del importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato que quedara por cumplir. De no haberse indicado en el contrato ninguna cláusula indemnizatoria el arrendador no tendrá derecho a ella.
¿Y qué ocurre en el caso de arrendamientos de temporada o apartamentos turísticos? Obviamente, la LAU no dispone nada al respecto por no resultar aplicable a estos supuestos, por lo que las partes deberán prestar especial atención a lo que pacten en el contrato.
Desistimiento del contrato por el arrendador. ¿Y si el propietario necesita recuperar la vivienda?
Por otra parte, prevé el desistimiento del contrato por el arrendador una vez transcurrido un año desde el inicio del mismo, siempre que acredite que se destinará a satisfacer sus necesidades de vivienda, de sus familiares cercanos o incluso su cónyuge en caso de nulidad matrimonial o divorcio.
En éste caso, deberá comunicarlo al inquilino de manera fehaciente con una antelación mínima de 2 meses, y él o sus familiares deberán ocuparla en un plazo máximo de 3 meses. De lo contrario, el inquilino tendrá derecho a volver a la vivienda en un plazo de 30 días o reclamar la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el desistimiento del arrendador. Como en el caso del arrendatario, para que exista el derecho a esta indemnización también debe estar recogida en el contrato.
En caso de desistimiento en un apartamento de temporada originado por un siniestro existen en el mercado determinados seguros que protegen al arrendador por las reservas perdidas, tales como el seguro de apartamento turístico.
Como podemos observar, la LAU modula la duración de los contratos de alquiler, flexibilizando las disposiciones contractuales para evitar que se produzcan abusos en este sentido, así como para atar a las partes a un contrato que, por la circunstancia que sea, no les conviene.
En cualquier caso, recomendamos tener estas y otras disposiciones de las que hablamos en en nuestro artículo 8 cláusulas del contrato de alquiler en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler.
Dudas frecuentes de los inquilinos
Los inquilinos a menudo están expuestos a una serie de dudas respecto a su contrato de alquiler. El seguro para inquilinos puede ayudarle en muchas de estas ayudas e incluso a defender sus derechos ante los tribunales llegado el caso.
- Subidas abusivas de alquiler
- No renovación del contrato
- La devolución (o no) de la fianza
Contratar un seguro de hogar para inquilinos que cubra tanto sus objetos y enseres, la responsabilidad civil de la vivienda que vive y la defensa y reclamación, no resulta nada caro y sin embargo puede hacerte ahorrar mucho dinero.
En el artículo ¿Qué puedes perder sin un seguro para inquilinos? te explicamos casos reales de siniestros de inquilinos y por qué realmente necesitas contratar un seguro para inquilinos .
Ayudas a propietarios de viviendas en alquiler
El Coronavirus, los cambios legislativos estableciendo máximos en las rentas, así como otros factores está creando un escenario complicado para los propietarios de viviendas de alquiler.
Los propietarios necesitas alquilar sus viviendas pero con las máximas garantías en cuanto al cobro de las rentas se refiere, por ello recomendamos a los arrendadores la contratación de un seguro de impago de alquileres, que garantizará los ingresos en caso de que el inquilino se vea en una situación económica difícil.
Lo cierto, es que en ambas partes hay situaciones complicadas que no se pueden prever y que repercuten en la vida tanto de unos como u otros.
Tanto a propietarios como inquilinos, siempre recomendamos un buen asesoramiento para evitar situaciones en las que la economía familiar se vea perjudicada, y que mediante un seguro se puede resolver.