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Seguro decenal, ¿qué es y que cubre?
El seguro decenal tiene su marco legal en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), y que entró en vigor el 6 de mayo del 2000, con el objetivo de fomentar la calidad de las edificaciones y regular el proceso de la edificación.
En ella se obliga a que los Promotores de viviendas contraten un seguro Decenal
que cubra los daños estructurales que se puedan producir en el edificio
durante diez años desde su finalización (Acta de Recepción).
La ley establece los requisitos básicos que los edificios deben cumplir frente a los
usuarios, en temas de: seguridad, funcionalidad y habitabilidad, y las
responsabilidades y garantías exigibles de los distintos agentes intervinientes en
la construcción no autorizando la inscripción en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite la constitución de la garantía decenal exigible por Ley.
Conoce el seguro decenal obligatorio para promotores de viviendas
Seguro decenal construccion. ¿Quién lo contrata?
En general, el tomador del seguro es el Promotor, sin embargo, también puede ser el Promotor-Constructor o Constructor Principal a cuenta del Promotor.
En el caso de que el Tomador del seguro no sea el propio promotor la compañía aseguradora deberá incluir una cláusula específica de Garantía de Renuncia a Recurso contra Contratista Principal. Dicha garantía es de obligada contratación cuando el tomador del seguro tenga la condición de Promotor-Constructor o se trate del Constructor actuando por cuenta del Promotor.
Seguro decenal autopromotor
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) fue modificada por la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos Generales del Estado de 2003, estableciéndose la derogación de obligatoriedad del seguro decenal para los auto promotores.
AVISO
En dicha modificación, se exime de la obligatoriedad para los auto-promotores, sin embargo, si se produce una transmisión inter vivos en los diez primeros años desde la primera inscripción de la vivienda, salvo pacto en contrario entre las partes, se estará obligado a la constitución de dicha garantía.
Por tanto, si eres auto-promotor de la vivienda pero necesitas vender la vivienda en los primeros diez años de la vivienda deberás contratar un seguro decenal antes de la venta, y te será muy difícil encontrar una aseguradora, y una re-aseguradora, que acepten asegurar una vivienda ya construida y que no ha pasado los controles oportunos
Seguro decenal promotor
Es por tanto un Seguro obligatorio para Promotores de edificios de viviendas, y se trata de un Seguro de daños estructurales, no es de responsabilidad civil.
El objeto de los seguros decenales es cubrir los daños que afecten a la cimentación y a la estructura de la construcción, aunque se podrán contratar otras garantías complementarias como las impermeabilizaciones de cubiertas y fachadas, renuncia de recursos contra los intervinientes en la obra, trienal, etc.
En la Ley se establece para el promotor de viviendas la obligatoriedad de suscribir «un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio» (art.19c LOE).
Agentes intervinientes en la edificación:
La LOE es clara, e indica que todos los intervinientes en el proceso de la edificación deberán responder por el daño directamente producidos. Todos los agentes intermitentes en la edificación deben tener su seguro responsabilidad civil al margen del seguro decenal del promotor.
Las coberturas de un seguro decenal
Riesgos asegurables:
Son riesgos asegurables todo tipo de edificaciones, destinadas a viviendas (obligatorio) y a otros usos (oficinas, hospitales, naves, etc.).
Efectivamente, la ley solo obliga a contratar ese seguro cuando el uso de la edificación es destinado a vivienda, a fin de proteger al particular. Sin embargo, en nuestra opinión, este seguro debería ser contratado en todas las construcciones, especialmente en las de gran envergadura, a fin de proteger al usuario, sea particular o una persona jurídica.
Obras nuevas o reformas estructurales completas.
No son asegurables obras civiles (puentes, carreteras, presas, etc.)
Asegurados del Seguro decenal construcción
Tienen condición de asegurados, tanto el Tomador del seguro, como los sucesivos adquirientes de la edificación asegurada (propietarios de la edificación). Por ejemplo, el adquiriente de esa vivienda o la comunidad de propietarios y vecinos.
Periodo de cobertura del Seguro decenal construcción
Esta es fácil de responder, ya que se le conoce por la duración de la póliza «decenal».
Diez años a contar desde la fecha de la firma del Acta de recepción, que es el documento en el que se hace constar la recepción de la edificación al finalizar las obras, firmado por el Constructor y el Promotor.
Debe indicar el coste final de la obra, la fecha de fin de obra, así como si hay reservas técnicas sobre la construcción y el plazo para subsanarlas.
Dicha información será transcendental para la prima de este seguro.
Funcionamiento de la póliza
La DECENAL debe ser contratada antes del inicio material de la obra, ya que serán necesarias varios informes específicos.
El Promotor debe contratar los servicios de un Organismo de Control Técnico (OCT), homologado por la compañía de seguros, que será el encargado de realizar un estudio sobre el proyecto que plasmará en un informe denominado D0.
Este informe inicial es imprescindible para contratar la póliza del seguro decenal al inicio de la obra, que se irá ampliando conforme la obra avance y entregue los siguientes informes.
Durante el período de construcción se debe controlar la marcha de la obra recibiendo y revisando los Informes que emite el Organismo de Control Técnico (OCT).
Organismo de Control Técnico:
Como ya hemos indicado, es imprescindible la intervención de un OCT reconocido y cualificado en las fases de proyecto y ejecución de la obra, como auditoria de calidad del proceso constructivo, y garantía de control sobre la obra para el promotor, ya que revisa y vigila que se ejecute correctamente.
Requisitos del OCT:
• Independencia
• Capacidad técnica y profesional
• Experiencia
• Solvencia económica
• Implantación consolidada
• Seguro de Responsabilidad Civil
Misiones del OCT:
• Control estabilidad obra fundamental
• Control estanqueidad cubiertas o fachadas
• Otras: Obra preexistente, Obra empezada, Materiales y/o sistemas no tradicionales, obras paralizadas o con cambio de intervinientes, etc.
La OCT puede dejar reflejada las denominadas RESERVAS TÉCNICAS, cuando considere que no ha recibido la documentación técnica necesaria para realizar su trabajo, o respuestas adecuadas a sus dudas sobre la viabilidad del proyecto o algún aspecto del mismo.
Dicha reserva técnica debe ser resuelta (o levantada) antes de la entrega del informe final (D6), a fin de que se pueda inscribir la obra en el registro y poder venderla, ya que de no resolverse la RESERVA TÉCNICA la compañía aseguradora podría tener reservas en asegurar dicha edificación.
Por ello es el sobrecoste que implica sobre el conjunto de los gastos de la obra los honorarios de la OCT deben ser considerados como necesarios, desaconsejando aquellos, escasos, seguros en los que no se exige la OCT.
Garantía decenal: Garantía básica seguro decenal
Daños materiales en el edificio asegurado por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Quedan garantizados también los daños materiales ocasionados a la urbanización siempre que sean consecuencia directa de un siniestro indemnizable.
Los gastos de demolición y/o desescombro necesarios a consecuencia del siniestro, hasta un límite del 5% del coste indemnizable del siniestro.
Definiciones L.O.E:
– Obra Fundamental: conjunto de cimentaciones, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.
– Obra Urbanización: viales, aparcamientos, instalaciones deportivas y de recreo, jardinería.
– Obra Secundaria: cerramientos, cubiertas y soleras, revestimientos, solados, alicatados y canalizaciones, tabiques, falsos techos, puertas y ventanas, e impermeabilización.
– Instalaciones: elementos de las instalaciones de electricidad, fontanería, gas, calefacción, aire acondicionado, telefonía, seguridad, ascensores y otras maquinas mecánicas o electrónicas para uso propio del edificio o para dar servicio al mismo.
Garantía decenal y Garantías complementarias del seguro decenal.
Las compañías aseguradoras podrán ampliar mediante garantías complementarias el seguro decenal, nosotros ampliamos la garantía decenal construcción
Revalorización automática de la suma asegurada:
De contratación opcional, en índices del 2,5%, 3,5% o 5% anual en progresión geométrica sobre la suma asegurada inicial.
Cabe recordar que la garantía decenal son 10 años y que la inflación ha podido variar por ello la revalorización automática es una garantía muy aconsejable especialmente cuando se trata por ejemplo de autopromotores.
Garantía de Renuncia a Recurso contra los Proyectistas y/o Dirección obra:
De igual forma que la garantía de renuncia a Recurso contra Contratista Principal, existe la Garantía de Renuncia a Recurso contra los Proyectistas y/o Dirección obra.
Trienal
Garantías de Impermeabilización de cubiertas, terrazas y azoteas (excluidos sótanos) y de Impermeabilización de fachadas:
De contratación opcional, son garantías trienales con periodo de carencia y observación del primer año. Se garantizan los costes de reparación o sustitución de los elementos de unidad de obra de impermeabilización dañados como consecuencia de errores de diseño, defecto en los materiales o en la ejecución y siempre que ello haya resultado en un daño material producido por el agua.
Implican ampliar la misión de control del OCT en el estudio y supervisión de obra lo que eleva los costes totales de la obra, sin embargo, creemos que es una cobertura muy aconsejable ya que permite reparar los daños sin necesidad de demostrar quién es el responsable de los mismos.
Capital asegurado en la decenal
Existen diferentes criterios en las compañías aseguradora a la hora de elegir la suma asegurada.
Algunas compañías solo incluyen algunos de los gastos de la obra, esto crea un infraseguro en caso de siniestro muy importante al usuario final, ya que no estarán todos los gastos cubiertos.
Franquicia en los Riesgos sometidos a la L.O.E.: (Edificios destinados a viviendas)
En general, la franquicia aplicable en todos los casos es del 1% del valor edificio, con un máximo de 6.000 Euros, sin descartar que, en edificaciones de suma asegurada elevada, se introduzcan máximos superiores.
Franquicia en los Riesgos no sometidos a la L.O.E.: (Edificios no destinados a viviendas)
Dado que cuando se trata de edificios no destinados a viviendas el seguro decenal no es obligatorio, no existe un máximo legal para la franquicia.
En estos casos, la compañía aseguradora aplica la franquicia según sus propios
criterios, que generalmente oscilan entre 6.000€ y 10.000€.
Contratar garantía decenal construcción
En resumen, la garantía decenal construcción es un seguro obligatorio que exige la LOE y que contrata el promotor al inicio de la obra, bajo riesgo de posteriormente no poder vender la edificación.
Asimismo, el promotor es responsable subsidiario de todos los agentes intervinientes en la edificación por lo que es importante que revise que todos ellos están al corriente de sus obligaciones con la seguridad social y con sus seguros obligatorios.
Si deseas contratar el seguro decenal, consulta sin compromiso el seguro decenal precio.
Documentación para contratación de la decenal y el calculo del precio la tarificación del riesgo y emisión de la póliza inicial
• Cuestionario de solicitud: incluyendo los datos de los agentes intervinientes en
la edificación (Promotor, Constructor o Contratista principal, Proyectista, Director de obra, Director de ejecución de la obra, Empresa estudio geotécnico y Organismo de Control Técnico)
• Memoria del proyecto ejecutivo, visada
• Planos de situación, cimentación y estructura del proyecto, visados
• Estudio geotécnico completo y firmado
• Informes del OCT:
• D0 de Definición del riesgo
• D0.1 de Revisión del Proyecto Estabilidad
• Otros posibles: Obra preexistente (D4), Obra empezada – incidencias
(D7), Materiales y/o sistemas no tradicionales (D2), Unidades especiales
de cimentación y/o estructura (D1.1, D1.2), etc.
Informes del OCT:
• D5.1 Ejecución de Cimentación
• D5.2 Ejecución de Estructura
• D5.3 Ejecución de Fachadas y Cubiertas
• D6 Final de Obras, así como cancelaciones de posibles reservas
emitidas u otros informes que puedan requerirse por agravaciones,
modificaciones y/o paralizaciones de la obra.
• Acta de recepción
• Certificado final de obras
• Referencia catastral y datos registrales
Una vez emitido el Suplemento de Entrada en Vigor, documento legitimado notarialmente y firmado por la compañía, éste no puede anularse bajo ningún concepto.
Seguro decenal precio
La compañía aseguradora, en base al cuestionario rellenado por el Tomador del seguro, y el estudio sobre el proyecto (D0) de la OCT, establecerá una prima provisional, en forma de depósito, que será abonada al inicio de la obra. Este Primer recibo será el equivalente al 30% de la prima estimada.
Al final de la obra, y siempre que se hayan cumplido con los demás requisitos establecidos, se determinará la prima definitiva en función del coste real final de la misma, cobrándose el importe restante.