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Cláusulas más importantes del contrato de alquiler de vivienda
Es fácil encontrar una plantilla para un contrato de arrendamiento, pero si lo que quieres es alquilar tu vivienda con seguridad, lo mejor es que conozcas estas cláusulas y lo puedas moldear a tu gusto.
Aunque los intereses de propietarios e inquilinos son diferentes, hoy vamos a hablar de 8 cláusulas del contrato de alquiler que te interesará incluir como arrendatario.
También te ofrezco la opción de descargar una plantilla basada en un modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Cláusulas del contrato de vivienda de alquiler
1.- Domicilio de Notificaciones.
He visto cometer este error, frecuentemente, el de indicar el domicilio de la vivienda que se va a alquilar como domicilio de notificaciones. Lo que crea una dificultad si necesitamos realizar notificaciones a los inquilinos una vez han dejado el piso. En consecuencia, recomendamos solicitar un domicilio alternativo para realizar las notificaciones al inquilino.
Cabe resaltar que las notificaciones o comunicaciones entre propietarios e inquilinos son importantes de cara a un juicio. Por lo que los emails o WhatsApp únicamente serían válidos para comunicaciones banales, mientras que para notificaciones por desalojo, impagos, desahucios o reclamaciones deberán ser mediante burofax o medio que de constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegra y del momento en que se hicieron.
2.- Forma y condiciones de pago de la renta mensual
Debe estar reflejado el día y la forma de pago (domiciliación, transferencia …) así como especificar el tipo de incremento en la renta (IPC-en cuyo caso hay que reflejar el mes de referencia-, Cantidad fija …) y por último los meses de fianza y garantías adicionales si se han pactado.
3.- Estado de la vivienda y mobiliario
Es necesario hacer constar que la casa se entrega en buenas condiciones, pintada de color blanco si fuera el caso e incluso adjuntar fotos como anexo al contrato de arrendamiento, para poder comparar el estado de la vivienda en el momento de la entrega y de la devolución de llaves. Y que Propietario e Inquilino puedan alegar lo que sea necesario en caso de desacuerdo.
Esto es especialmente importante si se alquila con contenido: mobiliario y/o electrodomésticos, ya que deben aparecer en el contrato de arrendamiento expresamente si se desea contratar un seguro de impago de alquileres que cubra los posibles daños a dichos elementos.
4.- Duración del contrato y penalizaciones
La LAU establece como «periodo de obligado cumplimiento» seis meses de contrato, aunque la duración del alquiler siempre como mínimo es de un año –ampliable a cinco años si es persona física y siete años si empresa con sus correspondientes prórrogas legales–.
El inquilino puede marcharse tras esos seis meses de contrato, sí avisa con al menos 30 días y abona una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año, esta penalización para que la cobre el propietario deberá constar en el contrato.
La duración del contrato debe ser por cinco años, pero se puede pactar entre las partes que sea inferior, eso sí, si fuera inferior, la prórroga será automática y obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino.
EXCEPCIÓN: Si el arrendador necesita la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, podrá resolver el contrato.
Lee nuestro artículo sobre el Desistimiento contrato alquiler e infórmate sobre las posibles causas de desistimiento así como las posibles penalizaciones.
5.- Mantenimiento de la vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) especifica que el inquilino está obligado a responsabilizarse de las averías causadas por su mal uso y del mantenimiento de la vivienda, numerosas sentencias también así lo han confirmado.
El propietario debe asumir las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, así como las relacionadas con el continente, para ello se recomienda tener su seguro de hogar para propietarios.
El inquilino deberá asumir las reparaciones de las averías, el mantenimiento de la vivienda, y por los daños a terceros que pudieran ocasionar. Aconsejamos incluir una cláusula específica en el contrato:
«La parte arrendataria se hace responsable directa y exclusiva de cualquier responsabilidad por los daños causados a personas o cosas que se deriven por negligencia o mal uso de las instalaciones para servicios y suministros de la vivienda arrendada para lo que se compromete en este acto a contratar un seguro de hogar o responsabilidad civil para inquilinos por capital y coberturas suficientes para cubrir cualquier daño a terceras personas o cosas.»
Contratar un seguro para inquilinos es necesario, no solo para cumplir con lo estipulado, sino también para defender los derechos del inquilino en caso necesario.
Mira el vídeo y te explicamos casos prácticos de por qué has de tener un seguro para inquilinos.
6.- Uso del inmueble y condiciones.
Nos acercamos al final de las 8 cláusulas contrato de alquiler, y esta es bien obvia. En el contrato debe constar expresamente el uso del inmueble: comercio, vivienda principal, … así como si se puede -o no- subrogar a terceros. Esto también es importante de cara a un posible juicio, así que te recomendamos hacerlo bien.
7.- Cláusulas Covid
La «nueva normalidad» está incorporando una cláusula nueva en los contratos de alquiler por las que se especifica las condiciones en caso de un rebrote o de una futura nueva pandemia, a fin de conciliar intereses contrapuestos.
Debemos remarcar que dichas cláusulas no pueden perjudicar al inquilino, ya que si no podrían considerarse cláusulas nulas por vulnerar el artículo 6 de la LAU.
8.- Fiadores o avaladores en el contrato de arrendamiento
Una alternativa, muy frecuente cuando los inquilinos son estudiantes o trabajadores expatriados de empresas internacionales, es solicitar al inquilino una persona física o jurídica, solvente, para que sea su fiador solidario o avalista.
¿Qué es un avalador en el contrato de arrendamiento?
El aval o fiador en un contrato de arrendamiento no desembolsa ningún importe en el momento de la firma, pero sí acepta una serie de responsabilidades en el caso del impago del alquiler.
El fiador solidario está obligado a cumplir todas y cada una de las obligaciones del arrendatario en caso de incumplimiento por parte de éste.
Como hemos indicado, esta figura es frecuente en los contratos de arrendamientos para estudiantes, en los que los inquilinos no tienen una solvencia demostrada y hacen de fiadores los propios padres.
Asimismo, también es muy frecuente cuando trabajadores expatriados no tienen nóminas españolas para poder mostrar solvencia e incluso, quizás, sus nóminas son de países extranjeros y necesitan que la Empresa les avale para poder alquilar.
Aval a Primer Requerimiento
El aval responde con su propio patrimonio el cumplimiento de las obligaciones por el arrendatario, de forma solidaria, sin beneficio de orden o excusión, de esta manera el arrendador puede dirigirse indistintamente contra el arrendatario o contra el fiador.
Seguro de alquiler o aval bancario, ¿Cuál me conviene más?
Desde el punto de vista del inquilino, el factor principal es el coste de la operación, ya que conlleva unos gastos.
- Aval sin pignoración: El inquilino acude a su entidad bancaria a solicitar un aval a primer requerimiento y ésta le ofrece un aval sin pignoración. Este aval conlleva unos gastos de estudio y formalización (un porcentaje sobre el importe del aval) y un pago trimestral por el producto de riesgo (otro porcentaje sobre el importe del aval).
- Aval con pignoración: En este caso, el inquilino debe tener la cantidad de la garantía y pignorarla, es decir, mantenerla inmovilizada en una cuenta bancaria mientras dure el contrato de alquiler.
- Seguro de alquiler: La opción, a nuestro entender, más recomendable. Implica contratar un seguro de impago de alquileres en el que tras un estudio de solvencia y con posibles avaladores, el seguro asume el pago de la renta mensual en caso de impago de alquileres, así como la defensa jurídica para el desahucio y la cobertura de gastos de vandalismo, entre otros.
Para el propietario de la vivienda, resulta más beneficioso el seguro de impago de alquileres, ya que cubre toda una anualidad de impago, y adicionalmente al pago de la renta se incluye más coberturas interesantes en caso de problemas con el alquiler.
Para el inquilino, también es más conveniente el seguro de impago de alquileres si no consigue un aval sin pignorar ni inmoviliza su patrimonio (en caso de pignoración.)
Ambas partes pueden incluir una cláusula en la que acuerdan la contratación del seguro de impago de alquileres como fórmula favorable a fin de no retener avales, y en la que se obligan a diferentes cuestiones.
Envíanos este formulario para recibir en tu correo un MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
8 Cláusulas contrato de alquiler
El contrato del alquiler lo confecciona la Inmobiliaria, Abogado o Gestor al que le has encargado la tarea. Como hemos visto, el contrato de alquiler es importante para defender nuestros derechos, por lo que te aconsejamos hacerlo bien y debidamente asesorado.
Este post no puede sustituir el asesoramiento experto de un abogado, asesor o API, por lo que aunque hayamos repasado las 8 cláusulas más importantes del contrato de alquiler, recuerda consultar con un experto.
Si vas a poner una vivienda en alquiler, no lo dudes, contacta con nosotros como agente de seguros para particulares y empresas, te podemos ayudar.